La presente nota vuole fornire a tutti i ns. iscritti un aggiornamento – alla data del 10 ottobre 2019 – della situazione del ns. Fondo Cr Firenze sui seguenti due punti essenziali:
1- situazione finanziaria
2. andamento delle vendite del patrimonio immobiliare
Indice dell'articolo:
Primo punto (Situazione finanziaria)
Premesso che alla chiusura contabile del 31/12/2018 il patrimonio complessivo del Fondo ammontava a 422 milioni, in diminuzione rispetto alle previsioni causa il crollo dei mercati finanziari registrato nell’ultima quindicina di Dicembre, alla data del 10 ottobre 2019 il valore complessivo registra un importo di 423 milioni, al netto delle pensioni pagate per i primi 10 mesi del 2019.
Questo risultato positivo è conseguente sia della ripresa dei mercati che della scelta effettuata ad inizio 2019 di affidare la gestione dei valori mobiliari a due sole istituzioni (nel triennio precedente erano 3) permettendo di aumentare in valore assoluto gli importi assegnati, garantendo una migliore gestione ed un maggior potere contrattuale.
Alla data del 10 Ottobre le plusvalenze mobiliari ammontano a circa 12,5 milioni con un rendimento medio del 4,6 %.
Secondo punto (andamento delle vendite del patrimonio immobiliare)
Per tutto l’anno sono proseguite le vendite ad unita negli immobili alienabili, riuscendo a spuntare prezzi sempre in linea con le valutazioni degli stessi (aggiornate all’inizio di ogni anno) e molto spesso, soprattutto per le abitazioni poste in Firenze, con rilevanti plusvalenze.
A titolo definitivo sono stati chiusi contratti per 17 milioni con una plus valenza reale del 12%. Sono in corso di stipula numerosi contratti per un valore di 6,5 milioni. Pertanto il valore complessivo, ad oggi, delle realizzazioni si quantifica in circa 23 milioni. E’ quindi del tutto raggiungibile lo quota di 25 milioni che rappresentava l’obiettivo di inizio d’anno.
Il rapporto tra il patrimonio ed il valore del patrimonio immobiliare si posiziona sul 26 % (sempre superiore al limite del 20% previsto dalla normativa).
Esistono due importanti cespiti immobiliari che il Fondo sta trattando da tempo e che lasciano ben sperare in una prossima dismissione.
Il primo è quello -problematico- di Via Baracchini. Sono in fase avanzata due offerte che potrebbero concludersi per un valore di circa 4,6 milioni.
Il secondo è l’immobile di P.za Ottaviani da cui speriamo realizzare circa 5 milioni.
L’importanza degli importi e la necessità di variare la destinazione d’uso dei locali richiedono controlli, eventuali autorizzazioni ecc., per cui i tempi di chiusura non sono al momento prevedibili.
In generale il mercato immobiliare in Toscana evidenzia un forte interesse per immobili nel centro di Firenze (in special modo zona S. Frediano e limitrofe ),con cenni di ripresa nella zona di Empoli dove il fondo possiede un elevato numero di appartamenti(recentemente rimessi a nuovo e con 5 unità abitative vendute negli ultimi tre mesi. Grosse difficoltà per le ns proprietà in zona Calenzano e Campi, anche se cominciamo a manifestarsi interessi da parte della comunità cinese. Al momento sempre problematica la realizzazione di unità destinate ad attività commerciali.
Firenze 19 ottobre 2019
Falsetti Fabrizio